2017,历史会铭记这个数字。这一年,调控手段层层加码,限购、限贷、限价、限售、限商——“五限”绝招冰封楼市;这一年,一众房企纵横捭阖,整合并购各显神通,房企阵营分化明显;这一年,租赁时代倏然开启,租购同权颠覆旧局……

  楼市迎来新纪元。不管未来是好是坏,我们都在见证一个时代。

  限:调控之路

  2017年市场愈显紧绷。

  限,成为上半年楼市绝对的关键字。

  据统计,2017年以来,全国各地出台的楼市相关政策近180次,限购、限贷、限价、限售、限商,楼市开启“五限时代”,多种调控手段的运用甚至叠加出台,力度和广度均前所未有,只为了让房价回归到合理区间。

  3月份开始,全国各地超过40个城市发布了楼市调控政策,其中包括购房政策、限购政策、公积金政策、商住房政策等。

  在一二线城市,“限价”政策依旧严厉,多个三四线城市也纷纷跟进。上海(楼盘)、杭州(楼盘)等地更是将限价政策落实到具体细节层面,商品住房及地下车位等附属设施实现“一价清”制度,并将其作为申报预售价格的要件之一,以防通过提高装修标准、车位售价等方式逃避市场监管。

  至9月,多地限售政策发力。其中,重庆(楼盘)和南昌(楼盘)均要求新购新房和二手房需满2年才可上市交易,石家庄(楼盘)要求“限售”时间为5年。业内专家认为,持有2-3年后再出售才是合理的投 资周期,此类政策的出台,并非为了消灭房地产的投 资需求,而是为了抑制“短线客”、抑制“投机”。

  三四线热点城市亦不断加强限购政策,九江(楼盘)开启限购,要求本地户籍居民限购2套,非本地户籍居民购房需缴纳1年个税或社保;无锡(楼盘)要求非本市户籍居民家庭限购1套,且须提供2年以上个税或社保;北海(楼盘)要求非本市户籍限购1套房。

  2017年,风云变幻,五限时代再升级。

  参考:《东地产财经周刊》——《冰火》

  集:行业集中

  2017年,关键性变局之下,大中小开发商积极卡位,迎来转型升级的过渡性时代,行业或逐渐向龙头房企集中,呈现规模化和集中化趋势。

  全国商品房销售金额同比增速放缓,但规模房企销售业绩仍在不断创新高。第四季度是房企的抢收期,房企均进入攻关阶段。克而瑞发布《2017年1—11月中国典型房企销售金额TOP100》,11月,碧桂园持续保持500亿销售规模,前11月规模突破5000亿,以销售总额5347.7亿元稳居榜首,千亿房企已达14家;恒大实现了产业布局和房地产+服务“两大完成”后,2016年虽然提出由“规模型”向“规模+效益型”转变,但恒大丝毫没有丢弃规模,计划2020年地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超1万亿元。2017年1-11月销售金额接近5000亿元,超额完成全年4500亿元的销售目标;2017年接近尾声,预计全年碧桂园、恒大、万科三家龙头房企业绩都将突破5000亿。从目前的情况来看,碧桂园最有希望成为2017年房企销售百强的榜首。

  除了三家全年5000亿左右规模的龙头房企之外,融创全年行业第四的地位没有悬念。保利、绿地前11月也分别实现销售金额2678亿元和2464亿元,全年有望迈入3000亿房企阵营。

  随着政策的长期化和市场周期的拉长,2018年规模房企更具竞争优势,企业业绩仍将快速增加,集中度也会大幅提高。预计未来2-3年,前三甲企业销售业绩合计将达到2万亿元,TOP4-30房企销售金额合计约为5万亿元,前30强房企或将卖掉全国70%的房子,达到70%+30%的行业格局,实现房地产行业“黄金”分割点。

  参考:《东地产财经周刊》——《开发商渡口卡位战》

  租:租赁时代

  2017年,住房租赁市场成为高度热议话题,租赁市场迎来前所未有的变革,供给侧的改革也在重塑产业格局。

  今年7月住建部等九部委公布12个租赁住房试点城市名单,预示着我国住房租赁市场的改革大幕正式拉开。中央及地方政府不断出台“租购同权”、“租售并举”等政策推动租赁市场发展,各大房企也纷纷进驻租赁市场。

  7月,广州(楼盘)率先明确保障租购同权,要求保障租房者的权利,试点租售同权,承租人可以同等享受教育等基本公共服务,大力支持租赁市场发展。8月,南京(楼盘)发布《南京市住房租赁试点工作方案》;8月底,国土资源部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》......种种迹象表明,我国住房供应正从“重售轻租”转向构建“租购并举”态势。

  以上海为例,“十三五”期间特新增供应各类住房170万套,其中租赁住房多达70万套。随后,上海密集挂牌并出让多宗纯租赁用地,另有多宗商办用地改为租赁住房用地。时至今日,上海已推出21幅地块位置优越且“只租不售”的租赁用地,宣告新时代的开启。业内人士指出,这一模式可能会成为未来上海住宅土地市场的一种趋势。而从土地出让结果来看,21幅租赁住宅用地的拿地者都是上海地产集团、陆家嘴(600663,股吧)、张江等上海国企。

  同时,部分地方政府鼓励租赁住房消费,给予税收**和金融支持。广州、合肥(楼盘)、沈阳等多市均明确,租房者可以提取住房公积金用于支付房租,北京(楼盘)、南京更是将公积金提取标准予以量化。

  如此大容量的新兴市场,势必将成为日后房企分羹之处。

  参考:《东地产财经周刊》——《租赁风口》

  合:合纵连横

  这是房企重组、联合、并购频发的一年。

  土地价格飙升,融资渠道收紧,政策不断加码,房企持续上演合纵连横的年度大戏。

  7月,融创中国宣布斥资632亿元收购万达旗下13个文旅项目和76家酒店,十天 后富力地产又加入其中,可谓是2017年重大并购事件,备受关注。

  7月19日,万达商业、融创中国、富力地产在北京召开新闻发布会,宣布此次交易范围和结构调整如下:万达商业将旗下77个酒店出售给富力,总价199.06亿元,由融创承担原酒店交易对价的折让部分,此前融创拟收购万达酒店价格为335.95亿元。差价由文旅项目支付——融创仍收购万达13个文旅项目91%股权,但价格从295.75亿元上浮至438.44亿元。

  除了今年的大收购,去年融创就已买下嘉凯城(000918,股吧)的一个青岛(楼盘)项目,收购金成旗下海南(楼盘)项目博鳌(楼盘)金湾50%的股权及债权、西溪海40%的股权,认购金科股份(000656,股吧)。对于融创来说,类似的并购也带来很多酒店等资产管理的业务。此类项目对于增加可售面积和提高资产管理规模等都有积极的作用,也有助于融创凭借较多的资产来进行后续新的融资。

  融创这两年的大举收购仅仅是房地产企业大规模并购的个案。当房地产增速出现下滑之际,房地产企业的合纵连横正在成为“新常态”。在这一出浪潮中,央企、地方国企、民营房企为整个行业呈现出截然不同的样本。

  参考:《东地产财经周刊》——《合纵连横》

  芜:行业乱象

  此前,随着房贷收紧,多地银行发放的个人消费贷款和个人经营性贷款违规流入房地产的情况增多,甚至出现消费贷变身“首付贷”的现象。在2017年9月29日召开的新闻发布会上,银监会审慎规制局有关负责人表示,将突出重点领域和薄弱环节风险防控,其中,严厉打击“首付贷”,严查挪用消费贷款资金,防范房地产泡沫风险。

  银监会表示,按照党中央、国务院决策部署,针对银行业存在的突出问题,银监会采取了一系列政策措施,积极稳妥处置突出风险点,着力防范化解重点领域风险,严厉整治银行业市场乱象,完善风险防控长效机制,不忽视一个风险,不放过一个隐患,确保银行业安全高效稳健运行。

  北京、广东、上海、广西(楼盘)、贵州(楼盘)等银监局迅速部署开展消费信贷资金流向排查,北京银监局要求重点关注“房di贷”、借款人或其配偶短期内办理多笔业务、贷款发放后资金迅速回流、收入证明金额明显高于平均水平等风险特征的贷款业务;广西银监局要求逐笔报告信用贷款超过50万元、di押贷款超过100万元、信用卡分期付款超过30万元的资金用途情况。

  此外,福建、深圳(楼盘)、广西、江苏、内蒙古等省(区、市)出台多项监管政策,重申监管要求;广东银监局明确要求原则上不发放金额超过100万元或期限超过10年的个人综合消费贷款;福建个别银行已将消费贷产品的自助提款额度由30万元降为20万元。江苏、上海、福建、重庆等银监局针对消费贷款用于个人购房首付的行为进行行政处罚,督促整改落实,部分银行也对违规挪用资金做了收回处理。

  不仅仅是购买力一方的监管强化,房企融资渠道的监管力度也持续加大,再融资与公司债收紧,成交量的下滑,意味着资金回笼周期变长,房企生存压力加大,无疑让房企深陷融资困境,多家房企取消发债。

  参考:《东地产财经周刊》——《盛世危局》

  黯:从业阵痛

  2017年是房地产业调整变革之年,无论是企业还是职业经理人,都在寻找适合自己的位置和定位,迎来新一轮角逐战。

  近年来,市场变数之大,不断有房地产人选择转型。2017年接近尾声,根据各大招聘网站显示,今年,房地产、建筑行业从业人员跳槽率在全行业中所占比例最高,跳槽率达到了81.4%。据不完全统计,2017年上半年共有210余位房企高管职位变动,辞任的高管大概有63位,2017年下半年,高管离职现象更为频繁。

  此前,离职的高管或是甲方内部消化,亦或者是跨行业跳槽,也有像毛大庆、蔡雪梅等大咖成为自主创业者。就今年而言,房企高管的新去处多在企业间流动,还有不少高管从大平台来到小平台,诸如朱荣斌和吴建斌,从准一哥的碧桂园来到20强开外的阳光城(000671,股吧)。

  “随着房地产行业从过去的支柱产业转变成如今的基础性产业,属于这个行业的黄金时代自然会过去。等待各家房企的将是发展方向和政策的调整。从内部来说,精简人员结构和对于人员的薪酬调整机制难以避免。”黄金钱包首席分析师肖磊分析。

  除了从业人员的频繁跳槽,低迷的二手房市场也让房地产中介迎来关店潮。大中介关闭部分门店,暂搁曾经的扩店计划,小中介则选择关店数月甚至停业。生存在市场的中介门店,大部分依靠上海周边市场维持生意。去年上海的二手住宅成交迎来历史最高点,全年成交量达到36万套,月均达到3万套。而今年,上海二手住宅的成交套数除了3月达到1.8万套外,均未超过1.5万套;下半年以来更是始终在1万到至1.2万套徘徊。

  严峻的市场调控,五限时代的升级,辉煌难再续,这无疑让2017年的房地产蒙上了一层雾霾。

  参考:《东地产财经周刊》——《2017上市房企高管薪酬百强榜》

  花:行业亮点

  作为上海滩地产圈的代表人物,在2017年开年,他们用自己的决策思路展示对未来的前瞻判断,时过一年,他们的洞见是否应验?

  碧桂园集团上海区域公司总裁高斌在年初表示:“看好临港。”年初,临港三幅住宅用地拍出2万+楼板价,一度将临港推向市场热点。就临港而言,16号线的开通方便了沿线居民,人们更愿意在价格和便利间找到自己的平衡点,也对区域内推盘有一定的积极影响。

  尽管各项调控政策不断出台,新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷对上海房价并不看跌。 嘉华(中国)投 资有限公司副董事谷文胜也同样认为一线房地产市场的价格不会出现实质性的下跌,一线城市如上海土地市场供应有限,然而市场需求却随着优质人口不断引入和增加,一手房市场价格下跌源于意在阶段性平衡的限价措施,不是市场调节的最终结果。

  2017年的市场表现正应验了融信中国董事副总裁兼上海区域总经理林峻岭对于2017年房地产市场的整体形势判断,年初他就说道:“宏观调控的主旋律不会变,库存量比较大的城市,还是会出台政策促进去化。”上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健当时也认为,今年上海房地产市场还是会平稳过渡,房价不会有太大提升,总的供应量也不会太大。

  针对“摇号买房”的政策,掌柜们反应一致,一切公开透明,权益有效保障。

  每一年都有一场仗要打,将军挂帅出征,每一场都必须审时度势提出新战略,这就是无法揣测的房地产江湖。正如仁恒置地上海公司总经理周轶群说的那样,“市场是多变的,我们会根据市场做调整。”

  参考:《东地产财经周刊》——《上海滩的地产掌柜们》

  明:长效机制

  从两会热议的“租赁市场”,到十九大“房住不炒”多次提及,给了市场后调控时代的思考。

  2016年10月以来,从中央到地方陆续出台了以“打压、收紧”为基调的调控政策,自此,“调控补丁”频出,已是2017年常态。2017年,中央不断完善住房租赁制度建设,加快推进房地产长效机制。7月24日,中共中央政治局召开会议,提出要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

  今年以来,无论是中央还是地方政府,短期调控与长效机制的衔接更为紧密,通过大力培育、发展租赁市场和共有产权住房等推动长效机制的建立健全,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建购租并举的房地产制度。

  上海链家市场研究中心分析指出,构建房地产长效机制的**是解决“住”的问题。在上海这样的超大城市体,要解决住的问题要靠租售并举的多元供给体系,在购的制度持续加码和完善后,租的制度却刚刚开始,未来租住端从政策到管理到落地的逐渐同步,会进一步激活上海新的居住活力。而在发展租赁方面,增设纯租赁地块的供应,是增加租赁供给的有效途径,但需要在未来几年方能逐渐形成真正的租赁住房供应。解决当前的租住问题,仍需靠存量租赁房屋的规范化管理,一是C端的管理:上海拥有2400万常住人口,有超大规模的租赁需求,租赁供应量**还是靠个体房东来提供;二是B端的管理:预计未来三年,机构代理租赁房屋规模会达到60万套以上,规模成长以后,品质和效益能否带来同步上升,需要更多的细节智慧,同时更需要扶持与配套激励。

  参考:《东地产财经周刊》——《租购同权破冰》