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  文/乐居财经 魏薇

  12天内，金茂大笔一挥，狂砸48亿。

  6月10日，中国金茂（00817.HK）拟私有化中国宏泰发展（06166.HK），最高花费25.65亿港元（折合21.93亿元）；6月17日，旗下金茂服务斥资4.5亿元将首置物业纳入麾下，完成了上市以来的首笔收购。

  仅时隔5天，金茂又砸出了第三笔巨款，对参与首开股份旗下北京崔各庄奶西地块的开发志在必得。

  6月22日，中国金茂公告称，公司间接全资附属公司北方德茂与首开股份签订协议。根据协议，北方德茂同意向首开股份及目标地块项目公司提供合计不超过约21.67亿元的诚意金借款，按年利率5.3%计息；同时，北方德茂有条件同意参与对项目公司增资的公开挂牌程序。

  若北方德茂未能摘牌，首开股份需在收到北方德茂书面通知后20个工作日内，偿还全部诚意金借款本金及利息。

  一般来说，“诚意金”是开发商的一种营销手段，在收取“诚意金”的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性。但由央企上市公司向国企提供“诚意金借款”，这样的操作非常罕见。

  对此，中国金茂方面表示，此举有利于集团与首开股份进一步落实目标地块合作开发各项事宜，充分发挥相关各方资源优势，共同争取项目收益优化，为集团在北京市参与优质项目合作开发奠定基础。

  “一部首开史，半座北京城”，在北京房地产市场，首开素来有着“老大哥”的称号。2021年，首开在北京集中供地中获得10宗地块，拿地总金额与建筑面积均位列第一。

  而北京也是金茂的重仓之地。此次金茂看中的标的，也是其曾经参与竞拍的地块。如今，金茂以这样的方式曲线入局，可见对该处项目的看重。

  金茂占得先机

  此次的标的为首开股份在6月1日北京第二批集中供地中竞得的地块，具体为朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-319、320地块。楼面价约4.4万元/平方米，成交价40亿元，溢价率仅1.5%。

  6月13日，首开已注册成立北京志茂房地产开发有限公司主导该地块的开发，注册资本为10.2亿元。

  据悉，当时万科+朝开、城建+华润、金茂、首开均参与了该地块的竞拍。挂牌文件显示，该地块用地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地，建设用地面积4.46万平方米，规划建筑面积9.35万平方米，起始价39.4亿元，住宅销售指导价8.5万元/平方米。

  相比于楼面价，该地块的利润空间相当可观。另外，其周边的二手房价格在7-9万左右，存在一定的一二手倒挂，价格优势明显。

  根据协议，在标的地块的开发取得北京市发展和改革委员会颁发的立项批复后，首开股份应推进项目公司在国资监管机构认可的机构进行公开挂牌，以增资扩股的形式引入投资者获取项目公司不低于49%的股权。

  也就是说，该项目的增资对象目前从程序上并未最终确定，金茂通过提供诚意金借款的方式确保首开会引入合作方，并为自己预留了合作名额。若合作达成，金茂21.67亿元的诚意金可转化为入股注资款项，超出部分可作为借款，后续可收取利息；即便合作未能达成，金茂也不会有分毫损失。

  对首开来说，这笔诚意金借款在一定程度上减轻了自身项目开发的资金压力。相比于银行借款或是发债，使用合作方提供的资金更为方便，且利率合理。

  发力首都经济圈

  有消息称，金茂欲在这里打造金茂府系列产品，也是继广渠金茂府、望京金茂府后朝阳区第三座金茂府。府系是金茂的高端产品系，从2009年开发北京第一座金茂府至今，金茂在北京已有8座金茂府，除上述两处外，分别为亦庄金茂府、北京金茂府、东叁金茂府、颐和金茂府、未来金茂府和西山金茂府。

  借其他房企之手入局北京的项目，对金茂来说并非第一次。

  去年9月，金茂间接全资附属公司金茂北方与绿城旗下宁诚置业签订合同，拟收购后者所持项目公司北京朝意房地产开发有限公司30%的股权，并将按股权比例向项目公司缴付注册资本10.8亿元，以及提供不超过21.6亿元的股东借款，合计约32.4亿元。

  该项目所对应地块位于北京市朝阳区豆各庄乡孙家坡村，占地面积约8.51万平方米，规划总建面约24.24万平方米，为一宗住宅及公建用地，销售指导价达6.5万元/平方米，为宁诚置业在去年5月26日以68.2亿元的代价竞得。

  当时，金茂表示本次交易将进一步拓展集团在北京的合作投资及项目布局，有利于维持集团在北京的市场影响力。

  近期来看，金茂对首都经济圈的布局进一步加大。6月10日，金茂以30%的溢价私有化中国宏泰。中国宏泰是一家大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商，是中国产业园区运营商前三强，与金茂城市运营的战略相匹配。截至2021年末，中国宏泰合计服务8个产业城市项目，位于河北廊坊、石家庄，湖北武汉、鄂州等地。