正文

  行业发展历程

  一、城市概述

  大连，地处黄渤海之滨，辽东半岛南端，三面环海，群山相拥。陆域国土面积1.37万平方公里，海域面积2.9万平方公里，常住人口700万人，是我国北方沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市，素有“北方明珠”之称。

  二、行业现状

  大连房地产市场或转向买方市场，城市向北外扩，热点板块动力储备较好，品牌房企市场份额不断增加，开发商利润被压缩，产品入市节奏放缓，地块流拍现象频现，热销板块的热点项目经过近两年的快速去化，出现了断货、尾盘的现象，市场整体趋稳。

  三、政策环境

  2015-2017年政策宽松，以去库存为主；2018年3月“限购、限售”政策出台，调控相对收紧。2019年政策在延续2018年限购、限售政策的基础上，推出了限价措施，整体与国家一城一策相吻合，以房地产市场稳定为目标。

  四、土地市场

  随着房地产政策调控及房企融资管控的持续收紧，限价政策后，一级市场持续降温，随着大连市内主城区地块供应紧缺，短期仍是外延试探性放地为主，同时也为旅顺等边远城区的发展创造更多机会。

  五、房企布局

  随着房产政策调控及房企融资管控的持续收紧，大连土地市场持续降温，未来随着市内地块供应紧缺，旅顺等价值低洼区域将成为更多房企的聚焦地，部分区域或板块的“真空”状态将被打破。

  六、房产行业发展历程

  1998年，国务院颁发了具有房改里程碑意义的23号文，提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”和“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，至此，中国轰轰烈烈的房改拉开了帷幕。这20多年间，大连房地产市场的发展也快速地完成了从萌芽初露到百花齐放，到成熟壮大，再到跨越式大发展的一系列翻天覆地的变化。无论是大连居住产品质量、风格、文化内涵、配套还是房企的品牌建设、营销手段等都完成了华丽的转身，其中住区的变迁是这10多年中的重头戏。随着大连中心区域土地放量的逐渐减少，人们的居住版图发生了明显的外延，一路向西向北，一次大规模的迁居行动在大连上演。尤其是甘井子区作为主要的人口导入区，新开发了机场新区、西山区域、华南泉水住区、高新园区等多个大型居住区域，它们与金州新区中的开发区、金州这两个工业导入区，以及开放后的旅顺口区和近两年新崛起的普湾新区，共同承载着大连城市的宜居重任。发展至今，大连这座宜居之城的魅力已经为全省、全国、甚至是全世界所认可。“城市全域化”顺利实施后，大连房地产市场发展的大手笔更是以《大连2049城市愿景规划》为依托，完整勾勒出了一幅璀璨新生活的完美蓝图，等待世人阅读。

  城市年度市场解读

  一、政策宏观面

  大连市紧跟中央调控基调，限购及土拍政策双向引导房地产健康发展，随着开放城市落户限制，也出台了关于人才引进与落户等相关政策，或将带来一定量的人口流入，但“产业留人”才是长效手段，未来市场整体趋稳态势将更加明显。

  二、本地新政

  1月8日，大连市政府发文调整市内四区房地产用地挂牌出让有关政策措施，改变了“一刀切”的强制条款。具体包括：完善了土地出让底价调节机制，合理确定了与市场走向和预期吻合的土地出让底价；调整了土地挂牌交易竞价方式，规定当溢价率超过出让起始价的49%后，转为竞配建租赁住房面积；适当调整了住宅开发项目的商业配比。

  2月1日起，《大连市户籍管理若干规定》实施，取消了计划生育扣减分指标，实行落户与计划生育完全脱钩。6月11日，《大连市人才住房保障实施细则》出台。

  7月18日起，大连实施商品房价格指导，一级土地市场反应明显，主要体现在溢价率降低、参与房企减少、竞拍轮次减少等方面；二级新房市场，成交量呈下降态势，购房者观望、退市现象频现，由于价格过高导致购买力不足的现象更加突出；三级二手房市场，暂未出现房价倒挂现象，量价表现较为平稳。

  三、年度土地供销分析：短期以外延试探性放地为主

  据数联天下统计，2019年，除工业用地外，大连土地市场累计供应量达564.47万平，累计成交量为517.97万平。其中，5月份成交均价最高，达15493远/平；11月份成交均价最低，仅为2052元/平。

  随着房地产政策调控及房企融资管控的持续收紧，一级市场降温持续，市内地块供应紧缺，短期仍是外延试探性放地为主，边缘城区供应宗地面积较大，总价低，受房企重视，年底土地供应放缓，各房企拿地态度转淡。

  四、年度新房整体市场交易分析：商品房成交均价同比微涨

  据数联天下统计，2019年，大连商品房成交套数总计54496套，同比上涨10.02%；商品房成交均价达15589元/平，同比上涨0.43%。

  五、年度普通住宅市场交易分析：普通住宅销涨价降

  据数联天下统计，2019年，大连普通住宅市场累计供应量达480.7万平，累计成交量达513.33万平；累计成交套数总计47281套，同比上涨0.85%；整体成交均价约为15350元/平，同比下降0.32%。其中，2月份成交均价最高，达17272元/平；8月份成交均价最低，达14527元/平。

  受限购政策影响，热电项目整体集中在边缘城区，年底商品住宅市场供销双涨，供销面积均高于去年同期。

  六、年度酒店式公寓市场交易分析：酒店式公寓销价齐跌

  据数联天下统计，2019年，大连酒店式公寓市场累计供应量达57.27万平，累计成交量达67万平；累计成交套数达8905套，同比下降3.09%；整体成交均价约为15869元/平，同比下降4.3%。其中，7月份成交均价最高，达17040元/平；11月份成交均价最低，达14525元/平。

  七、年度别墅市场交易分析：别墅成交均价同比上涨12.8%

  据数联天下统计，2019年，大连别墅市场累计供应量达19.4万平，累计成交量达28.33万平；累计成交套数达1847套，同比下降0.7%；整体成交均价约为21674元/平，同比上涨12.8%。其中，2月份成交均价最高，达29873元/平；10月份成交均价最低，达15983元/平。

  八、年度办公市场交易分析：办公产品供需失衡

  据数联天下统计，2019年，大连办公市场累计供应量达5.17万平，累计成交量达0.83万平；累计成交套数达50套，同比下降86.56%；整体成交均价约为10707元/平，同比下降32.25%。

  分析师表示，大连受办公市场租赁为第一需求因素影响，办公产品供需失衡，成交量长期低位运行。

  九、年度商铺市场交易分析：商铺成交均价同比上涨16.36%

  据数联天下统计，2019年，大连商铺市场累计供应量达44.22万平，累计成交量达23.83万平；累计成交套数达1734套，同比下降2.86%；整体成交均价约为21649元/平，同比上涨16.36%。

  十、年度商品住宅存量分析：全市区域成交量分化加剧

  数联天下数据显示，受年底项目集中入市影响，大连楼市商品住宅市场存量面积增加。截至12月末，大连楼市商品住宅市场活跃项目存量为763万平，去化速度放缓。

  受政策及价格影响，全市区域成交量分化加剧。其中，金普新区供销持续高位，去化速度依然较快；甘井子区作为成交主力支持板块，带动区域热度升温，去化周期为13个月；西岗区存量最少，为16万平，但受限购政策的深化影响，去化压力较大，为34个月；中山区存量多为公寓产品，不受限购影响，但受区域价格影响，去化压力仍存在。

  十一、知名房企土地储备情况：品牌房企投资拿地趋于理性

  数联天下数据显示，截至2019年12月，华润置地土储最高，为162万平，去化年限为9年；中国铁建土储最少，仅为18万平，去化年限为4年。

  整体来看，各品牌房企投资拿地趋于理性，加之市场当前处于下行阶段，各房企加快去化，增加营销手段，年底前加快项目回笼资金，为2020年的开年营销打好基础。

  注：数据截止日期为2019年12月31日，来源为数联天下；旅顺口区因网站系统升级暂无数据更新；金普新区不含普湾新区。