正文

  【编者按】：疫情影响尚未彻底消退，多地楼市已然风声四起。部分城市惊现“抢房潮”，是真热销还是假繁荣？楼市回暖脚步较快，“红五月”能否降临？“后疫情时代”涨声几何，现在出手还是继续观望？乐居“主编论市”带你洞察楼市真相，把握买房良机。

  近日，胜利路A2地块改造项目工地机器轰鸣，作业车往来，工人各司其职，一片忙碌景象，一层至四层主体结构施工正紧张有序地推进中。

  与此同时，黑咀子码头及周边地块改造项目已进行房屋销售工作，项目周边绿化方案已审批；耐酸泵厂项目1号楼已交付售楼中心使用，2号楼封顶，3-9号楼、CK号楼正在施工；龙湖唐宁ONE闷顶层结构施工亦已完成……

  截至3月末，大连市西岗区11个重点商务楼宇809家企业，已复工760家，复工率94%；纳税百强企业复工95家，复工率95%；其他房地产等35家重点企业复工35家，复工率100%，返岗员工70732人。

  围绕“一手抓疫情防控，一手抓经济发展”，西岗区应对新型冠状病毒肺炎疫情保障城区有序建设的政策意见和实践，无疑代表了整座城市复工复产、焕活重启的一个重要缩影。

  土地市场低迷状态有所缓解

  保顾研究研东北分院数据显示，前三月大连商住土地累计供应3宗，总计11.87万平，仅1宗土地成交，总计5.17万平，全市平均楼面地价涨至9917元/平，溢价下沉，底价成交特点显著。

  其中，三月份共有两宗商住用地供应，疫情影响减弱，大连土地市场活跃度有待加强，政府尝试性放地，低迷状态有所缓解，房企摘牌愈加谨慎。“但随着二级市场回暖及土地供应量的增加，预计四月成交市场将回暖。”保顾研究研东北分院分析师如是预判。

  商品住宅市场尚未完全恢复

  三月份，大连商品住宅市场新增供应面积仅5万平，环比上涨400%，同比下降71%；成交面积总计38万平，环比涨幅高达533%，已恢复至去年同期的84%；成交均价降至13390元/平，同比降幅达6%。

  据保顾研究研东北分院评价，受疫情影响，近三月全市整体存量已呈下降趋势，金州新区、甘区、高新区市场相对监控，去化周期约为13-15个月，低于全市平均水平。板块方面，主城区逐渐复苏，东港销量领跑全市，金州新区仍为成交主力，占据板块成交前十中的五席。

  改善客户置业周期拉长

  数据显示，受金州新区小面积、低单价产品热销影响，三月全市成交结构有所回缩，60-90平产品为成交主力，成交占比40%，90-120平占比32%，单价1万元/平以下成交占比38%，1.2-1.4万元/平产品成交占比16%。分析师表示，从开盘项目可看出，改善客户置业周期拉长，对于高单价项目，客户仍持观望态度。

  此外，乐居“后疫情时代置业意愿调查”结果亦表明，抗疫宅家不外出、户外活动，带来的是对房子的重新审视。在购房需求上，首套自住的网友占比28.42%，是购房最为主力的人群，而儿女成长刚性改善、投资、收入增加生活改善、度假需求的网友分别占20%、18.95%、23.16%、9.47%。不少网友留言称房子不够住，也有网友认为目前住房功能性不足，下次换房一定注重健康性、舒适度、功能性。

  线下带看量同比增长55.38%

  “全面复工后，依托于贝壳平台强大的线上作业能力，经纪人快速展开了线上业务动作。大连第一个VR售楼部项目亿达河口湾4天时间完成线上带看600组，成交100套。”笔者从贝壳找房大连站获悉，截止目前，全部门店已经复工，并且按照标准进行客户登记、测量体温，并每日定期进行门店消毒。据介绍，三月份经纪人线下带看量基本与去年同期持平，四月份上半月线下线下带看量则同比增长55.38%。“平台给经纪人、开发商提供了强大的信心，更加提升了客户的看房体验。”

  对此，艾格房产经纪有限公司负责人亦表示认同。“受疫情影响，目前二手房类带看量仍不是很好，挂牌的房主和想看房的购房者们，似乎还有一定顾虑。但新房市场表现还算活跃。”他表示，“前三月，整体市场虽几近停摆，但购房客户的需求并没有减少，反而在复工后得以集中释放，所以目前都在集中看房。”

  房企信心恢复 积极营销

  对于后续市场走向，保顾研究研东北分院分析认为：大连房地产层面仍将继续坚持“房住不炒”及“因城施策”，延续现有政策稳定发展。且随着疫情影响逐渐趋弱，二级市场回暖，房企信心恢复、积极影响，，预计4月土拍市场将随之升温，市场供需亦有大概率的齐升态势。

  写在最后：

  对比2003年与2020年两次疫情情况，“非典疫情”对疫区的影响严重，但当时处于“上坡期”的经济与市场具备充足的修复能力，因此全年楼市及经济增长并未产生较大影响。相比之下，本轮疫情传染性更强、涉及范围更广，加之当前正处于“经济下行换挡”阶段，因此今年部分时间段经济增速面临下滑可能。目前看来，前期政策重点为扶持企业发展，后续刺激消费等政策已陆续出台，预测四月份市场“小阳春”将再现，年内土地市场保持稳健的可能性较大，激烈竞争下，住宅价格有所波动，市场回温可能性增加。

  此外，随着市场建设被重新按下“启动键”，低密物业价值将被短时放大，购房者对于户型设计合理性和功能空间的需求及关注度提升，大景观向多组团景观演变节奏被推进。与之对应的是，各房企及项目机遇与挑战并存，经营布局改变，建议将营销筹备前置，如：促销、大拼反应速度可继续担纲成房企推售的重要责任；项目的价值体系可侧重健康，可提升多套间、大户型、储藏室等产品推广力度；升级社区公共配套及物业服务水平……以迎接后疫情时代的楼市需求释放。