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  编者按：土地供应作为房地产供给市场中的重要环节，历来备受关注。自从我国房地产试行市场化运行以来，针对房地产先后出台了一系列宏观调控的政策，土地作为房地产行业发展的最重要资源，也是政府调控房地产的有力工具之一。基于此，乐居东北·大连特别推出《丰土》栏目，就土地市场的现状、土地政策、土地市场面临的问题、主管部门观点等众多方面，对土地市场进行全方位的报道。

  2月4日，体育新城二期宗地C、D、E地块的使用权成功出让，经93轮竞价，大连招义房地产有限公司（招商蛇口）以212062万元摘得宗地，溢价率为44%。据估算，该宗地的综合楼面地价约为10086.4元/平方米。（土拍快报：招商蛇口竞得体育新城超9万平地块 综合楼面价破万）宗地位于甘井子区西北路东侧、川岭路北侧，属体育新城板块，2020年板块内无土地成交，2019年成交3宗居住用地，分别被万达（体育新城）、中海（公园上城）、绿城（诚园）摘得。

  谈及该地块的入市价值，大连新峰资深市场分析师王建文表示，体育新城板块品牌聚集，货量充足，面临内外部双重竞争，公积金政策的调整将抑制一部分改善需求。板块内产品同质化严重，需亮点产品抓住客户。

  “促使招商拿出最好的产品回馈市场 ”

  王建文表示，招商16年摘得海德公园地块，成为首个入驻体育新城的央企，17-18年海德公园热销迅速催熟体育新城，获得18年板块销售面积的销冠；18年招商将公园1872地块收入囊中，19年接替海德公园再获年度销冠；本次时隔两年半拿地，地块与海德公园、公园1872基本处于一条中轴线上，将组成百万平的“招商城”，集结了购物中心、地铁、公交枢纽、学校等要素，优质的资源和破纪录的楼面价（可售11126元/㎡，之前为绿城诚园10567元/㎡），势必促使招商拿出最好的产品回馈市场。

  “需警惕高端改善客户外流”

  王建文指出，体育新城是全市品牌房企集中度最高的板块之一，之前万科、招商、中海均已布局双盘，现板块在售项目8个（大华公园世家为革镇堡板块，但共享体育新城资源，价格有重叠，直接竞争）。截止1月底，8个项目已推住宅存量约38万㎡，未推量约56万㎡，加上本地块总库存超110万㎡，内部竞争激烈的同时，还要面临预计价格相当的万科中革项目分流。此外，体育新城板块价格不断触碰天花板，需警惕高端改善客户流向钻石湾等核心城区，支付能力一般的刚性客户流向大连湾、科技创新城等板块。公积金“认房不认贷”的调整，增加了改善客户的购房成本，在政策执行窗口期将抑制一部分改善需求的释放。

  “80㎡以内高层以及130㎡四室洋房是较强的机会点”

  王建文还指出，板块内产品同质化严重，需亮点产品抓住客户。板块内高层主要针对刚需、刚改客户，主力80-90㎡两室、90-100㎡三室一卫产品，洋房适配中高端改善客户，主力90-100㎡三室一卫、110-120㎡三室两卫产品。户型功能分区设计、赠送等大同小异。但从已售罄的一些项目中可以看出，80㎡以内（下限75㎡）的高层以及130㎡左右（上限130㎡）的四室洋房是较强的机会点，目前为空白。

  “预计板块热度仍位居全市最前列”

  此外，王建文认为，近期地块周边的体育中心二期配套小学项目公示并进入施工阶段，年底地铁2号线二期工程将试运营，招商花园城购物中心建设的如火如荼，加上本地块自带社区级的商业，各项配套的落地将为体育新城房地产持续注入猛剂，预计板块热度仍位居全市最前列。