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  日前，大连市发布《大连市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》。扩大大连市的限售区域、增加限售年限，同时加强了住宅用地出让价格管控。对于此次大连 816楼市新政，大连中原市场研究部进行了解读。相关阅读：大连加强房地产市场调控和监管商品房网签备案满5年方可交易

  与上次调控政策对比

  原文：一、进一步严格限制新购住房上市交易

  凡在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区新购买住房的严格限制上市交易。自文件印发之日起，新签订商品房网签备案合同的商品住房需自网签备案之日起满5 年方可上市交易；新办理《不动产权证书》的二手住房需取得《不动产权证书》满 3 年方可上市交易。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源局）

  解读：中西沙高略有影响，甘区投资客将被遏制

  政策出发点为挤压市场投资泡沫，逼迫投资客在现有条件下退场，满足刚需和改善型等以自住为主要目的健康状态。可售年限由过去取证两年变为网签五年，对于中西沙高一手项目影响有限，但对于甘区一手项目，尤其有较高投资预期类项目影响巨大，客户持有时间成本大大提升。对于二手市场因过往执行满二减免增值税5.3%、满五唯一减免个税 1%政策，本次政策对长期投资客影响不大，但对于短期投资客因限制交易而形成巨大冲击。

  原文：二、严格限制住宅用地出让溢价率

  加强住宅用地出让价格管控，合理确定住宅用地出让底价，降低中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区住宅用地挂牌交易时的最高溢价率。结合区域和地块实际，采用“限定最高溢价率、达到最高溢价率摇号”“达到最高溢价率后转为竞配建政策性住房面积”等竞价方式，防止高地价推高市场预期。（责任单位：市自然资源局、市住房城乡建设局、市营商局）

  解读：起拍底价及溢价率双控，严控成交地价

  住建部810土拍新规提出严控土地溢价率，同时绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，否则将公开严肃处理。本次大连政策明确提出合理确定住宅用地出让底价，严控溢价率，同时避免810政策中提到原先部分地方政府通过增加配建来粉饰降低地价，不排除后期大连政府会采取“限定最高溢价率、达到最高溢价率摇号”土拍政策。

  原文：三、加强房地产住宅用地的供应力度

  严格落实住宅用地分类调控要求，加大热点区域住宅用地供应力度，完善住宅用地供应计划公开制度，保障全市房地产市场供需平衡，有效稳定市场预期。为防止市场过度竞争，根据相关区域土地情况，提高住宅用地竞买保证金比例。各房地产开发企业购买住宅用地的竞买保证金及后续购地资金须为竞买人自有资金。对非理性竞地价的企业联合约谈警示，加强后续监管，严厉打击捂地囤地行为，加大力度督促已供应住宅用地开工建设。（责任单位：市自然资源局、市住房城乡建设局、市营商局）

  解读：加大土地供应稳定市场预期 提升房企报名门槛避免多家竞逐造成市场热点

  原文：四、加强对房地产开发项目竞配建的政策性住房监管

  各房地产开发企业竞配建的政策性住房产权归政府，在完成项目竣工备案后，将产权与管理权无偿移交给市政府委托的专营机构接收管理，竞配建的政策性住房部分不计入商品住房开发建设成本。加强对竞配建的政策性住房全过程监管，保障与商品房建设同步设计、同步审批、同步施工、同步验收、同步交付使用。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源局）

  解读：完善政策性住房体系 严控政策性住房倒逼房价上涨

  再次重申政策性住房与商品房同质同标同期，同时强调政策性住房不计入商品住房开发建设成本，从而有效控制房企取预证申报价格环节房屋价格。

  原文：五、进一步加强新建商品住房价格指导

  严格实行新建商品住房预售价格备案制度，指导各开发企业合理确定销售均价，把握分期预售许可办理节奏，确保分期预售项目均价保持稳定，严格控制价格涨幅。对不接受价格指导的项目，有关部门依法依规暂不核发预售许可证或暂停其网签备案资格。（责任单位：市住房城乡建设局）

  解读：备案价格与预售许可证取得及网签备案资格挂钩 严控房价过快上涨

  严格控制本期房屋备案价格，同时合理控制各推售批次房屋价格及涨幅，使得整体备案价格在合理可控范围内，保持房地产市场平稳健康发展。

  原文：六、进一步加强房地产金融管理

  落实房地产金融审慎管理要求，加强对法人银行业金融机构房地产贷款集中度监控与管理，加大对经营用途贷款违规流入房地产领域的监督检查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。严格执行差别化住房信贷政策，严格收入认定标准，通过查询工资流水、社会保险缴纳证明、纳税记录等方式，核定借款人的真实收入。通过加强房地产金融监管，形成稳定的政策预期，促进金融、房地产同实体经济均衡发展。（责任单位：大连银保监局、人民银行大连市中心支行、市住房城乡建设局）

  解读：银行资金流向及购房人资格审核双控，防止市场催生泡沫

  严把资金流向，防止其他科目资金变相流入个人住房贷款催生价格过快上涨，同时加大购房人资格审核及还款能力评估，防止银行出现呆账坏账，从而有效降低金融风险。

  原文：七、进一步强化房地产市场监管

  深入贯彻落实《住房和城乡建设部等8 部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021〕55 号）要求，持续开展房地产市场秩序整治工作，加大联合整治执法力度，进一步规范房地产企业、中介机构的经营行为，对未批先售、捂盘惜售、恶意哄抬房价、虚假宣传、信贷资金违规购房、变相规避调控政策等违法违规行为进行严肃查处，督促整改落实，并完善相关制度，建立长效管理机制。推动将房地产领域违法违规行为纳入信用信息共享平台，依法依规实施失信联合惩戒。（责任单位：市住房城乡建设局、市发展改革委、市城市管理局、市市场监管局、市委网信办、大连银保监局、人民银行大连市中心支行）

  原文：八、严格规范房地产市场信息发布

  各自媒体、网络平台要严格遵守相关法律法规和管理规定，严格规范信息发布行为，对发布信息的合法性、合规性、真实性和导向性提前进行评估。各相关部门对捏造和散布不实言论、散布房价上涨言论、制造恐慌情绪等扰乱市场秩序的违法违规行为的严肃查处。（责任单位：市住房城乡建设局、市委网信办）

  各区市县政府（先导区管委会）对本地区房地产市场平稳健康发展负主体责任，要按照因地施策、 分类调控的原则，做好本地区稳地价、稳房价、稳预期工作。

  解读：营造健康交易环境及正确媒体舆论导向

  严格规范房企及中介经营行为，防止恶意操纵制造紧张环境哄抬房价。