正文

  万科企业股份有限公司(简称“万科”)于1984年在深圳特区成立，于1988年实施股份制改革，进入房地产行业。1991年，万科A股上市(股码000002)；1993年，万科B股上市，2014年，万科B股以介绍方式转换上市地在联交所主板(H股)上市(股票代码02202)。自2016年首次跻身《财富》“世界500强”以来，万科已经连续4年上榜，位列2019年榜单第254位。万科业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。根据2019年克而瑞发布的房企销售额排行榜，万科全年实现权益销售金额为4102.9亿元，排名第三。近年来，万科定位升级为“城乡建设与生活服务商”，在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，积极拓展业务版图，已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、教育等领域。

  万科是国内较早研究日本、香港TOD发展经验，并积极探索实践“地铁+物业”的大型房企，与深圳地铁创新采用收益权合作模式，与上海、杭州等地铁公司联合开发地铁上盖项目，形成了一定的产品和技术优势。随着深铁成为万科第一大股东,TOD被万科提到新的战略高度，并在多地研发并实践了“天空之城”产品线，后续万科的TOD业务可期。

  聚焦开发业务，转型城市配套，深耕TOD业务

  聚焦开发阶段(1994-2013年):万科于1988年进入房地产行业，起初确立了综合商社的发展模式，致力于五大板块全面发展。1994年后，万科逐步以大众主流住宅开发为核心业务，走地产专业化路线。2001年，万科将持有的深圳市万佳百货72%股份全部转让给中国华润总公司及下属公司，标志着聚焦地产行业的战略调整基本完成。2004年，万科提出第三个十年发展规划，对未来行业集中度提升的趋势做出了明确判断，确立“有质量的增长”为战略目标，同时确立城市圈聚焦策略，布局中国经济发达、前景看好的长三角、珠三角及环渤海地区，并在3年内基本覆盖上述三个城市群的主要城市。2010年,万科销售额突破1000亿元，成为国内首家年销售额超过千亿的房地产公司。

  转型发展阶段(2014-2016年):2014年，房地产行业整体规模扩张速度正在不断下降，万科顺应变化，将“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”，在坚持住宅开发的基础上，强调延伸业务的重要性，并提出了TOD对城市发展的研究和实践。《2016年度报告-致股东》提到，为新市民提供有品质的住房和配套服务，万科责无旁贷，而“轨道+物业”开发模式是万科首先想到的努力方向。2014年万科尝试与深圳地铁合作，中标深圳地铁2号线红树湾站收益权合作项目，标志着万科正式进入TOD开发领域。2015年，万科携手上海申通地铁，中标上海地铁徐泾车辆基地上盖项目，共同打造万科天空之城，这是万科在上海的第一个TOD项目，也是万科在全国的首个天空之城，为万科以后在其他城市复制天空之城奠定了基础。

  深耕TOD阶段(2017年至今):2017年，深圳地铁集团成为万科第一大股东，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨道+物业”发展模式，进一步夯实了TOD开发的战略方向。2019年9月23日，万科集团董事会主席郁亮在媒体交流会上表示，希望在TOD项目上寻求突破，为传统开发业务带来新的增长曲线。2020年6月30日，在万科2019年度股东大会上，郁亮表示TOD是万科当前在开发业务中除城市更新以外唯一重点关注方向。近两年，万科加快了TOD项目的全国化布局，积极在杭州、南京、长沙、佛山、长春、徐州等地拓展TOD项目，万科的TOD业务将进入扩张式的发展阶段。

  围绕经济圈，TOD项目达1800万平方米

  万科聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2019年万科实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，在全国商品房市场的份额约4%，在21个城市的销售金额位列当地第一，在12个城市排名第二。按建筑面积计算，2019年新增项目71.5%位于一二线城市；按照权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。

  作为国内较早涉足TOD开发的房企，万科从试水一线城市到逐步布局核心二线城市，已经积累了相对丰富的经验。截至2020年6月，万科累计获取49个TOD项目，涉及建筑面积1803万平方米，累计总投入2400亿元。每个项目维持在40-50亿元的投资，业态涵盖多种类型，其中居住属性约占70-80%，自持约20%，自持中的60%以上是综合商业。上海徐泾车辆段·天空之城、深圳红树湾站·臻湾汇、杭州五常车辆段·地铁万科未来天空之城等多个项目成为所在城市TOD综合开发的明星产品。

  创新TOD项目开发模式 率先尝试收益权合作

  万科从公开市场获取的TOD项目多与轨道交通站点直接接驳，以自主开发为主。在TOD项目的开发模式上，除了从土地公开市场拿地以外，万科积极探索与地铁公司的合作。

  当前万科开发的地铁车辆段上盖项目以股权合作为主。即由当地轨道公司先行获取土地，之后万科收购项目公司股权，万科负责物业开发和运营。目前万科已与深圳、上海、南京、杭州、长春和成都等城市地铁公司建立合作关系，上海、杭州和成都的项目均由万科大股操盘。如上海万科天空之城项目，为万科入股申通地铁旗下项目公司，万科持股比例50%；杭州地铁万科·未来天空之城项目，万科持股比例51%；成都行政学院站TOD项目，万科持股比例66%。

  除了自主开发与股权合作外，万科积极创新与地铁公司的合作模式。特别是有些地铁公司获得的土地是通过作价出资的方式注入到地铁集团，这就使得这些土地的使用权和项目股权不能转移，在无法进行股权合作的前提下，万科与深圳地铁探索收益权合作模式。深圳地铁2号线红树湾站项目是国内首个采取收益权合作模式的案例。所谓收益权合作模式是指深圳地铁给与万科深圳红树湾站项目49%的未来收益权，万科将未来收益权的对价款先期支付给深圳地铁，与深圳地铁公司按照收益权比例进行全项目投资与开发。可以说这种模式创新了当前地铁公司与房企的合作模式，虽然该模式也存在一定的风险，但不失为一种积极的合作尝试。

  建立标准TOD产品线，打造多个天空之城

  从上海天空之城，到杭州、南昌、东莞等区域开始复制天空之城，万科已经形成TOD开发模式的标准产品线，无论是项目的规划设计、业态布局还是产品的打造，均朝着塑造TOD领域的标杆努力。

  上海万科天空之城是由万科与申通地铁联袂打造的地铁上盖综合体，依托地铁17号线徐盈路站以及徐泾车辆段。项目整体东起徐盈路、西临徐乐路、南侧为诸陆西路、北侧为规划尚涵路，总占地约30万平方米，总建筑面积约80万平方米，规划有住宅、商业、办公、会所、幼儿园等多重业态，共分为四期开发。项目定位为“城市共同体Uni-City”，纳入了立体交通系统、公共空间系统、复合商业系统、家庭成长系统、精工住宅系统和艺术文化系统六大价值体系，打造紧凑城市生活的融合。公共配套全部对外开放，引入纽约高线公园和15分钟步行圈理念，为区域内的人群演绎着千变万化的生活场景。从2017年到现在，已开四期，每期实现热销，其中2019年全年以1104套、11.73万平方米荣登全市商品住宅销售套数和面积“双冠”。2020年开盘的四期「光之丘」为盖上物业，容积率1.74，建筑面积6.3万平方米，住宅户数494套，绿化率约45%，实现开盘售罄。

  杭州地铁万科·未来天空之城是由万科和杭州地铁合作开发的首个“轨道+物业”项目，依托地铁5号线五常车辆段。项目总用地面积44.77万平方米，地上建筑面积78.29万平方米，容积率1.75，总建筑面积134万平方米，规划产业办公、商业、住宅、文化中心、体育中心等复合业态，依托“游轮-微缩型城市”理论，打造多维度生活复合场景的“27小时社区”。项目分三期开发，一期于2019年12月摇号首开，根据CRIC数据统计，截至2020年8月底，项目供应普通住宅和别墅1558套(19万平方米)，成交1544套(18.8万平方米)，整体成交均价38235元/平方米，成交金额71.9亿元,是杭州市2019年25个“万人摇”项目，取得了良好的市场接受度。

  此外，万科近年还打造了多个站点上盖、与站点接驳的项目。如上海徐汇万科中心作为上海万科首个纯商业项目，地处徐汇中城区域的核心，与地铁1、3、15号线上海南站接驳，3条地铁线路汇集。项目以“流动的城市”和“都市绿谷”为核心概念，提供形态丰富的多品类办公产品以及体验式景观购物空间。一期开发三栋5A甲级办公楼，总面积140610平方米；二期开发三栋企业总部，总面积53000平方米；三期开发约280000平方米办公及100000平方米商业街区，另外有中央绿轴约70000平方米，以及艺术中心7000平方米。

  深铁入股助推TOD业务，专业技术不断增强

  展望未来，万科已围绕“城乡建设与生活服务商”定位积极转型，并将TOD上升到战略高度。在过去的几年中，万科积极探索并实践TOD项目，已经形成了一定的优势，未来依托深厚的股东背景、良好的基础与优秀的产品力，有望实现全国TOD业务的进一步扩张。

  一是深铁入股助推TOD业务。2017年，深地铁以456.13亿元的资产注入万科成为超过宝能系的万科第一大股东，而这456.13亿元的资产主要是优质地铁上盖土地资源和物业资产。深圳地铁是目前国内探索“轨道+物业”模式较早并积极进入该领域的轨道公司，并且土地资源丰富。深铁表示将作为万科的长期战略投资者，并不会干预万科的具体经营业务，其与万科合作的重点是深化“轨道+物业”的模式。这一资产注入为万科未来发展“轨道+物业”奠定了土地资源基础。同时，拥有深铁集团的背书，显然是万科与各地地铁公司展开合作，获取新项目的另一优势。2020年4月份万科联合深铁从土拍市场获取佛山南海区三山新城香港城TOD地块，这是深铁成为万科第一大股东以来的首次合作；6月份双方签署备忘录，拟共同投资成立合资公司，双方分别持股50%，此举意味着万科和深铁“轨道+物业”领域的合作已经落地，未来或将探索粤港澳大湾区及其它重点城市的TOD项目。

  二是TOD专业技术不断增强。万科不断拓展全流程的轨道物业策划、设计、建设、运营等战略合作资源，不断加强涉铁技术能力，近五年来通过40余个项目的实践，针对车辆段上盖和站点上盖项目特性，对交通组织、换乘、结构转换、抗震、隔振、降噪、盾构、支护、海绵城市等专业技术不断总结，正在形成一套相对比较成熟的技术解决方案，积累了解决TOD综合开发技术难题的诸多经验。同时，在工程节点控制、设计管理、质量管理、合约规划、采购管理等方面正在形成相对完整的管理体系和管理标准。万科基于对国际TOD经验的汲取，以及在项目实践中积累的经验，提出了TOD开发的十大理念，包括协同开发、一体化开发、复合功能空间、综合交通接驳、步行体验优先、技术驱动、人性化空间、共享社区、生态友好和门户性地标。

  三是拥有丰富的产品线。目前万科已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、教育等领域，并建立了产品线。商业方面，印力集团作为万科商业开发与运营平台，运营管理项目108个，管理面积近900万平方米。租赁住宅方面，万科以青年长租公寓--“泊寓”为产品线，截至2019底，累计开业11万间，位居2019年度房企长租公寓规模排行榜榜首。万科已在多个TOD项目中形成了复合业态的产品解决方案，在商业、产业、办公、租赁住宅、酒店等业态的综合运营方面积累了相对丰富的产业资源，在服务创新、空间运用与数字化体验方面进行了积极的探索。在TOD项目开发中，通过综合考虑交通规划、经济规划、空间规划与业态规划，从后期运营反推产品规划定位，构建高品质生产生活场景和消费休闲场景，形成了相对成熟的复合业态开发经验和运营管理体系，未来有望实现TOD高质量的发展。

  表12：万科典型TOD项目