正文

  华润置地有限公司（简称华润置地）1994年在北京成立，1996年在香港联交所上市（股票代码HK1109），是财富500强企业华润集团旗下的地产公司，是中国内地具有实力的综合型地产发展商之一，主营业务包括房地产开发、商业地产开发及运营、物业服务等。华润置地坚持稳健投资策略，聚焦长三角、粤港澳大湾区、京津冀三大国家重点发展区域的核心城市布局，截至2019年底，华润置地进驻全国79个城市，开发项目超325个。根据2019年克而瑞发布的房企销售额排行榜，华润置地全年实现权益销售金额为1675.5亿元，排名第11位。此外，华润置地发展了城市综合体万象城、区域商业中心万象汇两大核心模式，截至2019年年底，在营购物中心61个，总在营面积超1000万平方米，包括酒店经营在内的投资物业实现租金收入120亿元，投资物业规模居行业前列。

  在TOD领域，华润置地参与了29个地铁城市70个TOD项目的建设，建筑规模逾3000万平方米，其中开发历时7年、建筑体量53万平方米的上海万象城成为全国TOD知名项目。

  2000年华润置地即开发与地铁衔接的商业项目

  起步探索阶段（1994-2003年）：1994年，华润创业通过联合两家外企共同出资认购北京华远股份，然后成立“华润置地（北京）股份有限公司”，华润通过财务管控一举进入地产行业。1996年，华润北京置地有限公司在香港联合交易所正式挂牌，成为了第一家香港上市的内地房企。2000年，华润置地投资40亿港元着手深圳罗湖万象城商业综合体项目，这是华润全集团历史上最大的一笔单项目投资。华润置地成立后的几年中，主要业务还是集中在北京，直到2002年前后，才逐步有了上海、成都、深圳等子公司。

  商业发展阶段（2004-2013年）：2004年12月9日，总建筑面积18万平方米，集零售、餐饮、娱乐、休闲于一身的购物中心——深圳罗湖万象城成功开业。当年全国虽开业20多家购物中心，但万象城却是众多项目中定位最高端的一个，数据显示，万象城仅开业一年销售额即超过10亿元。此后，华润置地明确了住宅地产提供稳定的现金流和利润，商业地产为未来打造可持续的租金收入的生意模式，并提出由住宅发展商转变为综合性发展商。于是，2005年，华润置地以港币32亿元收购了华润集团的北京华润大厦、上海华润时代广场、深圳华润中心一期、二期用地等优质收租物业，华润置地的业务模式借此由住宅开发商变为综合性地产商。2008年，华润置地捕捉到了新的盈利点——增值服务，致力于为住宅产品注入更多附加值，确定了“住宅开发＋投资物业+增值服务”的差异化生意模式，并于2009年发布了高品质品牌战略，确定了“品质给城市更多改变”的品牌理念。至2013年底，华润置地在营7家购物中心，累计进入深圳、上海、北京、杭州、沈阳等一二线城市的核心地段，自持零售商业建筑面积123万平方米；开发物业实现销售金额681亿元，位居2013年度房企销售金额第八位。

  商业扩张阶段（2014年至今）：2014年，房地产行业整体规模扩张速度正在不断下降，多家民营房企发布存量资产发展战略，而华润置地首次正式向外界发布其全国商业战略布局，宣布致力成为“中国商业地产领导者”的战略目标。从2014年开始，华润置地加速向二三线城市下沉，商业扩张规模进入快车道，年内合计开业6家购物中心，其中无锡万象城是华润首个落地在三线城市的自持商业项目，随后每年都在三线城市有新开业项目。秉承高端定位、精品路线的华润置地向三线城市渗透的同时，七成商业阵地依旧以一二线城市为主。

  2016年是华润置地管理层权利更替之年，华润置地在“二级总部、三级管控”组织架构上将原有的9个大区缩减至6个，强化大区做强策略，实现高效率、低成本的管控目标。与此同时，华润置地确立了“十三五”期间的商业模式为“销售物业＋投资物业＋X”，即在继续坚持销售物业和投资物业两大主营业务基础上，积极拓宽购物中心＋互联网生态体系建设、物业服务、老年地产、海外地产等其他业务发展模式。华润置地2016年首次销售规模进入千亿行列，拿地风格转为激进，强化快周转战略。2016-2018年拿地投资额和拿地建面复合年增速分别为34.23％和28.13％，远高于前三年复合增速。扩张速度迅猛，华润置地自持购物中心供应迎来爆发增长，2018-2019年均新开业8个购物中心，两年累计新增商业体量超180万平方米。截止至2019年底，华润置地已开业万象城/万象天地25家，万象汇/五彩城17家，计容建筑面积516万平方米，另外还在营14个写字楼项目和9个酒店，建筑面积分别为110和48万平方米。2019年华润置地总租金收入同比增长26％，达120亿元，是大陆第二家租金过百亿的企业。

  华润置地:“城轨交通资源经营示范品牌”

  华润置地主营业务包括房地产开发、商业地产开发及运营、物业服务等，战略布局上，聚焦京津冀、长三角、粵港澳三大热点区域，聚焦国家中心城市和相关城市群。2019年，华润置地于长三角、粤港澳大湾区、京津冀三大区域核心城市的投资占比分别为22％、20％、13％；一二线城市的权益拿地金额占比81％。

  投资物业方面，华润置地发展了城市综合体万象城、区域商业中心万象汇两大核心模式。万象城主要布局于一线城市（深圳、上海）及城市规模较大经济实力较强的省会城市或副省级城市（杭州、大连、成都、重庆、南京、长沙等）。万象汇/五彩城立足于一线城市的区域中心或二三线城市的核心地段。截至2019年年底，华润置地在营购物中心61个（含管理输出在营项目19个），已进入内地61个城市，总在营面积超1000万平方米。

  在TOD领域，华润置地于2000年开发与地铁衔接的商业项目深圳万象城，于2010年联合申通地铁开发地铁吴中路停车场上盖项目上海万象城。截至目前，华润已参与29个地铁城市70个TOD项目的建设，建筑规模逾3000万平方米。2017年，华润置地被中国城市轨道协会命名为“城轨交通资源经营示范品牌”。

  TOD合作模式助力华润置地多渠道并进拿地

  华润集团（母公司）孵化是华润置地的一大特色。华润集团（母公司）孵化，即先期由华润集团来购买和管理土地和项目，具体项目操作由则由上市地产公司——华润置地来负责。华润集团在先期会初步完成大量占用现金流的孵化过程，等到项目成熟时再按市场价格将项目注入华润置地。华润置地仅支付少量现金，其余主要通过向集团配股完成。公开数据显示，2005-2012年，华润集团共向华润置地完成9次注资，土地储备超过2000万平方米，对价合计超过400亿港元，而华润置地以现金支付的对价约为100亿港元，其余部分主要通过向华润集团配股完成。2014年底，华润置地以147.95亿元收购华润集团5个项目，建筑面积合计400万平方米左右。2020年6月22日，华润置地公告称，将以25.57亿元的银行借款或内部资源收购华润集团手中分布在沈阳、北京、宁波、深圳的四大项目公司全部股权，较估计市值折让7％。母公司孵化模式突破了华润置地等在房地产开发阶段的资金限制，在一定程度上推动华润置地在商业地产的快速扩张，同时也使得华润集团在资本投入上获得可期的较高回报，沉淀资金得到有效利用。

  此外，在拿地方式上，华润置地近年实施多渠道并进策略，包括城市更新、集体用地、文体产业协同、资产定制、TOD合作等。2019年非公开市场项目获取数量占比达44％。其中，通过收并购方式收获了北京、唐山、太原等地6个项目；通过城市更新，以低成本获取大规模、核心区域地块，如广东省城中村改造项目——深圳南山华润城；通过TOD合作方式成功于宁波、无锡获取4个项目；通过“场馆代建＋片区综合开发”模式在西安、成都、青岛共获取5个项目；以及通过集体用地形式以低成本获取了北京瀛海长租项目与和谐银座商业项目。截至2019年12月末，华润置地总土地储备建筑面积达6868万平方米，覆盖全球80个城市。按照当前的销售规模、增速及发展趋势推测，足以支撑未来3-5年的发展需要。

  在TOD合作方面，华润置地已与上海申通地铁、宁波轨道、青岛地铁、杭州地铁、无锡地铁等建立股权合作关系。如华润置地与宁波地铁合作开发地铁2号线藕池站项目（公园道）和地铁3号线仇毕站上盖项目（未来道）两个项目，均是先成立合资公司，再通过公开市场拿地，华润置地持股51％，宁波市轨道交通物产置业有限公司持股49％。而青岛青铁华润城项目，由华润置地和青岛地铁先联合拿地，后成立合资公司，华置地持股65％，青岛地铁持股35%。

  围绕主业开发TOD，华润置地打造多个明星项目

  华润置地结合主营业务，打造了多个地铁站点上盖综合体项目，同时，还与上海申通地铁、青岛地铁、无锡地铁等联合开发多个TOD项目。

  上海万象城由华润置地和上海申通联手打造，是华润置地首个以TOD模式进行综合开发的项目。项目位于吴中路停车场，与地铁10号线紫藤路站无缝连接，开发历时7年。项目总建筑面积53万平方米，包含24万平方米的万象城购物中心、14万平方米的甲级写字楼群、3万平方米的精品酒店和5000平方米的博物馆等业态。其中，万象城购物中心定位为西上海品质青春时尚、品质生活打卡首选地，于2017年9月开业，2019年全年零售额就已突破20亿元。这个项目是华润置地和上海申通地铁对于地铁停车场上盖综合开发的一次积极的探索和尝试。2010年6月，华润置地通过公开竞价，从上海申通地铁获得吴中路停车场地块项目公司50％股权和开发主导。当时TOD还是个鲜为人知的生僻词，项目面临着国内没有任何先例可供借鉴的局面。因为项目是TOD模式中难度较高的车辆段上盖开发，基地情况复杂，三分之二的开发用地需在高度9米、荷载有限的停车场平台上完成，且开发时地铁已投入运营，无法对这一平台进行改造加固。此外，地块毗邻上海虹桥机场，处于航空管制区，建筑高度要求不得超过46米。这些客观条件，让上海万象城在规划设计阶段就面临着诸多限制——项目团队需要在满足地铁车辆段功能正常运行、保留既有建筑及其连接性的前提下，克服结构、空间、消防、抗震等方面的挑战，呈现满足后续运营需要和区域发展要求且兼具友好性的新盖物业方案。依托地铁网络连通和综合体引擎优势，如今的吴中路一带已焕新升级为功能完善、配套齐全、商业繁荣的区域新地标。

  青铁华润城是由华润置地和青岛地铁联合打造的青岛首个TOD综合体。项目为地铁2号线辽阳东路车辆段上盖物业，紧邻地铁2号线、4号线（在建）换乘站辽阳东路。项目占地约22万平方米，总建筑面积约合76万平方米，是目前崂山区在建的体量最大的高端综合性项目之一，包含公寓、写字楼、沿街商业、大型自持购物中心万象汇、超大面积绿化中心广场以及高端住宅产品等多种业态。作为山东省内首个轨道交通大型场站类上盖物业开发项目、秉持“超前规划、无缝衔接、有序建设”工作思路，该项目创造了土地出让模式、审批模式、土地出让金返还等多项全市“首例”。项目共分为四期打造，2017年7月完成土地获取，截止目前一期交付工作基本完成，住宅产品已售馨，现仅有少量公寓处于在售状态，计划2022年7月完成所有项目产品交付。

  无锡公元汇是华润置地和无锡地铁携手共同开发的首个社享型TOD项目，建筑面积5.7万平方米。项目以地铁3号线（在建中）和地铁6号线（规划中）交汇站东风站为依托，实现与地铁口的无缝对接。项目规划复合商业、社享居住、垂直公寓、创意办公、立体交通五大业态，实现地上地下一体化，打造多维立体的都市生活场景。项目已开放城市展厅，目前处于待售状态。

  预计未来华润置地在TOD领域的合作将更频繁

  华润置地较早的提出由住宅发展商转变为综合性发展商，物业开发规模和商业规模均居全国前列，特别是商业运营能力较强，具备先发优势，同时凭借背靠母公司的雄厚资源以及优异稳健的财务表现，发展相对稳健。

  一是商业转型的先发优势。近几年，诸多房企纷纷寻求转型，而华润早在2004年就开始由住宅发展商向综合性发展商转型。截至2019年，华润销售物业规模位居全国第十，投资物业租金规模达120亿元，这意味着华润能将更多销售回报投入到商业中，助力商业持续发展，而商业的先发优势意味着更高的投资回报和运营能力。数据显示，华润商场租金对核心利润的贡献比例由2016年的11％提高到了2019年的17.2％，开业5年以上商场2019年平均成本回报率达33.4％。

  二是背靠母公司的资源优势。在过去的多年内，华润集团曾多次向华润置地进行注资，这也是华润置地商业地产能够实现快速发展的主要原因之一。一方面项目的前期收购大多由华润集团进行，作为世界500强的华润集团无论是在议价能力还是资源渠道都更具优势，华润置地也能进而拥有更多发展机遇。其次，华润置地收购项目多为优质的成熟项目，有效减轻前期现金流的占用压力，此外收购也多为“配股＋现金”的方式。

  三是优异稳健的财务表现。作为国企，华润置地负债率一直保持行业较低水平，且近年来还呈下降趋势。2019年华润置地的净负债率同比下降3.6个百分点至30.3％，低风险高弹性的财务状况为华润置地的持续稳健发展提供有利保障。此外华润置地的平均融资成本维持在4.45％的行业低位，较为便宜的资金成本，能够让华润更好实现重资产的运作模式，获取更多利润空间。

  当前，华润置地在战略和主营业务层面并未重点提及TOD，但其坚持“销售物业＋投资物业＋X”的商业模式，而TOD综合体正是实现这一商业模式的重要载体。我们预计，未来华润置地在TOD领域的合作会更频繁。

  华润置地典型TOD项目列表