正文

点评：紧邻金牌教育园，全封闭小区，产品选择性高。

  【项目亮点】

  1、品牌赋能，品质背书

  该项目为碧桂园在金普新区的第五子。

  2、上市物业，服务有保障

  上市物业品牌，在大连的业主满意度较高。

  3、全适龄生活体验区，享受休闲生活

  面向中老年人和儿童，分别设计了相应的活动空间，在家门口就可以休闲锻炼。

  【适合人群】

  总价95万元-138万元，适合对公交通勤要求高，追求品牌房企的刚需、刚改人群，尤以年轻人为主。

  【价格分析】评分：8.0分

  碧桂园星荟时代现阶段参考单价约11500元/㎡，建面约83㎡两室两厅一卫参考价约为95万元，建面约100㎡三室两厅一卫参考价约为115万元，建面约120㎡三室两厅两卫参考价约为138万元。

  根据相关网站最新数据，项目所在区域新房均价约11600元/㎡，二手房均价约11650元/㎡。

  价格潜力：小窑湾是新区重点打造的国际商务区，金牌教育园区的基础设施建设和项目开发极为重要。充足的资金保障、高标准建设规划，以及颇有竞争力的教育资源导入，既可满足新区对高质量教育资源的需求，打造大连城市中心区功能北移的承接区，又可不断提升大连自贸片区的城市功能。

  在此背景下，可以说区域房产价值仍具有上升空间。同时，碧桂园星荟时代贯彻了碧桂园最新的智能化生活理念，具备现代、智能化配套等特点，扩充了产品的多样性，比较受到购房者认可。加之碧桂园产品一贯的品质保障，其保值乃至增值预期客观是存在的。

  点评：碧桂园星荟时代同区域楼市价格现状相符，智能化生活理念较受青睐。

  【楼盘规划】评分：7.5

  项目整体占地约14.29万㎡，建筑面积约32.94万㎡，打造建面约70-120㎡小高层。规划了六栋18层电梯小高，和大型社区商业组团，共608户住宅。容积率为2.3，绿化率为30.1%。项目规划2330个停车位，车位数量充裕。

  项目在售83㎡两居室和100㎡/120㎡三居室，均价为11500元/㎡。

  项目采用集团的智慧生活 6.0 系统，从“人性安防”“智慧出行”“智能家居”三大维度出发，解决业主生活中的痛点。例如，项目引入智能车辆识别系统，业主开车进出车库不需要下车打卡，通过车牌识别即可直接通行，实现快速出入。

  点评：封闭式小区，采用智能化手段，园区规划较好。

  【户型分析】评分：8.0

  建筑面积约83㎡两室两厅一卫户型功能较为完善，居室比例整体方正、面积大小适宜，南北通透，属经济型户型功能房间。

  朝南空间共有2个（主卧、客厅），南北相对两面，可保证室内通风效果及充足日照。

  独立的入户玄关，避免入户后正对客厅与餐厅，保证家庭的私密性。客餐厨通厅，客餐厅总面积约28.31㎡，方正大气、空间尺度合适，生活、家务动线通畅。

  厨房设有明窗，灶台远离窗边一侧，通风的同时保证厨房安全，另外，油烟为主的污浊空气易排除，可有效避免污染居住环境。独立玄关，入门处设有立柜，可以有效收纳进出家门的相关物品。卫生间干湿分离，提高空间使用率的同时，可避免使用时将潮气、脏物带进居室，避免细菌滋生。

  美中不足的是，南、北两间卧室不属于绝对意义上的南北正对，有墙壁阻隔，影响两卧室间的通透感和通风。卫生间非明卫设计，可能会面临潮湿等问题，需勤通风。

  建筑面积约120㎡三室两厅两卫户型功能分区较为集中，动静分明，居室比例较为方正、面积大小适宜，南北通透，属舒适型户型定位。

  朝南空间共有3个（双卧室、客厅），南北相对两面，可保证室内良好通风效果及充足日照。客餐通厅，总面积约36.36平米，空间比较宽敞，6米的客厅开间，可分割出独立的办公区域，增强功能性。

  厨房明窗与客厅窗户相对，可保证室内清爽。卫生间开门位置避免了与入户门、卧室门正对。

  与83平米户型相比，主要改变之一是主卧升级为套房设计，享独立卫生间，生活私密性有保障。新增客卫距离次卧、餐厅、客厅较近，方便客人使用。

  缺点方面，北向次卧与主卧卫生间、客卫相邻，或影响夜间休息。

  点评：户型方正，空间通透性较好。

  【交通出行】评分：7.5

  轨道交通：

  碧桂园星荟时代距地铁三号线小窑湾站约3.3公里，距离相对较远，需乘坐交通工具到达。

  三号线主要为大连火车站-金石滩站区间通勤，日常乘坐人群主要为到开发区、保税区、后盐等地的上班族、到金石滩旅游观光的游客，以及沿线大学的学生，客流量总体较大。

  公共交通：

  周边4公里有国际商务区、小窑湾管委会、小窑湾轻轨站等公交车站，距离远近不一；途经路线有昌赫807路、开发区3路加车等。

  距项目最近的是开发区3路加车途经的小窑湾管委会站，约115米。这条线路为小窑湾管委会-西山小区路段的主要通勤工具，途经盛京医院、滨河公园、安盛商场等，为附近居民就医、休闲、购物提供便利。

  自驾：

  项目门前有辽河东路、辽河西路、振兴路、振连路接驳各个区域，东向经辽河东路、金石路连接金石 滩；西向经辽河东路、辽河中路、辽河西路连接保税区、开发区；西北方向可由开发区连接 五一路至金州区，未来还可通过渤海大道，到达大连金州湾国际机场；南向可通过小窑湾海域连接大窑湾港、北良港等货物进出港区。

  点评：周边路网发达，自驾出行较为便利，距离地铁站较远。

  【周边配套】评分：8.0

  教育配套：

  项目周边4公里范围内现有大连美国国际学校和大连开发区第五中学，距离在建的金普新区小窑湾金牌教育园约450米。

  金牌教育园区占地面积约20公顷，规划建筑面积15万平方米，包括12班幼儿园、30班小学、36班初中和48班高中，预计师生总人数达到6500人，是一所集幼儿园、小学、初中和高中为一体的综合教育体。金牌教育园区还将打破传统的校园自我封闭的管理模式，植入开放的、社会化的崭新理念，将园区内图书馆、体育馆、游泳馆、运动场地等公共设施，在周末、节假日面向公众开放，进一步改善区域文化教育环境，提升教育资源的社会化利用水平。

  医疗配套：

  距离中国医科大学附属盛京医院大连医院约4.3公里，距离与大连维特奥国际医院约4.6公里。

  大连维特奥国际医院建筑面积约63784平方米，拥有先进的医疗设施及设备，开设国际门诊和特色医疗中心，设立多个具有专业特色的医学科室，包括全科医学、睡眠医学、预防医学、口腔、消化内窥镜、女性健康、儿童健康、康复医学、中医养生、影像医学等。

  商业配套：

  距离金湾商城约6公里，距离金石滩商业中心广场约7.1公里，距离澳东世纪购物广场约7公里。澳东世纪购物广场是一家综合商场，除商场部分还经营美食广场和大型超市，日常购物需求基本可一站满足。

  公园配套：

  项目周边5公里范围内现有大连小窑湾航海主题公园、翔凤河公园、内湖公园、卧龙河景观公园4处公园配套。

  小窑湾航海主题公园占地面积34.36万平方米，其中绿地面积约19.75万平方米，铺装面积约14.56万平方米，是一个以航海文化为主题、以利民便民为核心的自然生态公园。

  点评：周边配套可满足日常生活所需，距离大型商超较远。