正文

  【项目概述】

  中梁御首府位于水师营综合市场东侧，于2020年6月12日首开，主力户型为79㎡两居室与105㎡三居室。

  【适合人群】

  总价在70-120万元/套区间，适合地铁出行需求高、追求较高生活品质的刚需、刚改置业人群。

  【地段描述】：大连楼市洼地

  1、区域概述

  中梁御首府位于旅顺口区。旅顺口区位于辽东半岛最南端，东临黄海、西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，北依大连旧市区，距离32公里。旅顺口区有风景名胜区、自然保护区、森林公园。境内有举世闻名的天然不冻港旅顺港，为京津海上门户和东北的天然屏障。新开辟的旅顺新港是沟通辽东半岛和山东半岛的“黄金水道”。

  从2021年上半年大连市内商品住宅市场成交来看，量价齐升，成交均价重归万元以上，成交量突破二十万方。供应方面，5、6月份，华发绿洋湾、融创星光宸阅、中融钰府等项目相继入市，区域市场升温；成交方面，5、6月份，多个项目集中入市，拉动区域热度，部分市内客户受市内房价压制外溢至旅顺。

  2、板块概述

  该楼盘所在的旅顺新城板块，是整个旅顺最热的楼市板块，土地市场热度居高不下。随着华润、碧桂园、招商、中梁等一众品牌房企入住，加上宜居的环境、不限购的政策利好，是外溢刚需投资置业的不错选择。

  上半年，旅顺口区区域成交均价为10070元/㎡，各项目以顺销为主，新城区板块品牌项目为成交主力，区域整体均价再次回到万元以上。

  【特色描述】：景观及配套七重造境，绿色居住

  产品特色概述

  中梁御首府是中梁落子旅顺的第一个项目，占地面积约61894.3平方米，建筑面积约106476.07平方米，规划建设24栋楼，分别为9栋小高层产品和15栋洋房产品。容积率为1.74，绿化率为35%，居住舒适度较高。项目采取人车分流的形式，车位配比为1:1，即1户对应1个车位，车位数量适中。

  项目当前在售79㎡两居室、95㎡/105㎡三居室与125㎡四居室，售价8500元/㎡起。

  中梁御首府将约35%土地面积用于景观及配套，结合重视建筑风格，营造出绿色居住体验。采用七重造境的设计方式，如礼制门厅、樱花步道、中央会客厅、阳光草坪、童梦天地、健身跑道和活力专区，满足不同年龄层业主的不同休闲需求。

  【户型亮点】：居室方正，功能完善

  楼盘户型：79平户型

  户型描述

  建筑面积约79㎡两室两厅一卫功能较为完善，居室比例较为方正、面积大小适宜，属经济型户型功能房间。

  朝南空间共有2个（主卧、客厅），室内采光充足，通风良好。客餐一体，空间更显通透。入户处设有收纳柜，增加储物的空间，可有效收纳进出家门所需物品。

  客餐通厅，总面积约27.54平米，更显空间开阔。厨房U型台面加大操作空间，明窗设计，可有效排出油烟，保持室内空气清新。卫生间开门位置避免了与入户门、卧室门正对。

  缺点方面，次卧临近卫生间与厨房，或影响休息。卫生间非明卫设计，可能面临潮湿等问题，需勤通风。

  楼盘户型：105平户型

  户型描述

  建筑面积约105平米三室两厅两卫户型，功能分区较为集中，动静分明，居室比例较为方正、面积大小适宜，南北通透，属舒适型户型定位。

  朝南空间共有3个（双卧室、客厅），南北相对两面，可保证室内良好通风效果及充足日照。双墙体，保证沙发以及电视安置区域。

  客餐厨一体化格局，打通室内区隔。客餐厅总面积约39.06平米，南大客厅，北向餐厅一字排开，格局更显开阔。

  厨房U型台面加大操作空间，明窗设计可减少屋内油烟困扰，可保证室内清爽。卫生间开门位置避免了与入户门、卧室门正对。

  与79平米户型相比，105平米户型将主卧升级为套房设计，独立卫生间，保证隐私性。卫生间均为明卫设计，干湿分离，可保持生活物品干爽洁净，提供空间使用率。

  美中不足的是，南向次卧距离客卫较远，夜间使用或有不便。

  【出行描述】：公共交通出行便利

  1、轨道交通

  项目距离地铁12号线旅顺站约867米，距离适中。

  12号线东起甘井子区河口站、西至旅顺口区旅顺新港站，途经甘井子区、旅顺口区，途经大连高新区、龙王塘、大学城、水师营、铁山街道和旅顺开发区等客流集散点，大致呈东西走向。乘客可在河口站换乘其他线路地铁，去往大连各地，人流量适中。

  2、公共交通

  项目周边1公里范围内现有区一院北院、水师营市场、尊玉华芳、新加坡花园、枢纽站、水师营、龙引泉等10余处公交站点，途经线路有2003路、旅顺10路、旅顺8路、旅顺205路、旅顺12路等。

  距离项目最近的是旅顺10路途经的区医院北院站，约176米。这条线路为九六七医院-水师营路段的主要通勤工具，途经九六七医院、水师营公交枢纽、旅顺口区医院北院等地，为附近居民就医、出行等提供便利。

  3、自驾

  项目位于水师营街道水师营综合市场东侧，临近G202、郭水路立交桥、营顺路、水师营街等多条道路。距离大连北站约44.1公里，距离大连火车站约44.4公里，距离大连周水子国际机场约37.3公里。

  项目周边路网通达，道路顺畅，早高峰8-9点、晚高峰5-6点时段也鲜少出现车辆拥堵的状况。

  【周边配套】：临近多个市场，生活购物方便

  1、教育配套

  项目周边2公里范围内现有恒运文化艺术培训学校、水师营中心小学、大连市第六十二中学、旅顺中学、小南小学、于兴文化艺术培训学校、旅顺西沟小学等多处教育配套。

  旅顺中学是整个旅大地区（现称大连市）在旅大解放后建立的第一所普通中学，历史悠久。学校占地面积32000余平方米，绿化面积3041平方米，建筑面积14423平方米，教学楼4720平方米，综合楼4272平方米，图书馆楼1830平方米，四百米国际标准塑胶跑道操场，体育馆1364平方米，多媒体、语音室、计算机教室、音乐教室、美术教室、琴房等专用教室20多个。

  2、医疗配套

  项目周边3公里范围内现有旅顺口区人民医院（北院）、大连广济颈肩腰腿痛医院、ADE（大连旅顺美年大健康新城综合门诊部有限公司）等医疗配套。

  旅顺口区人民医院始建于1945年12月，是一所能为本区26万人口提供医疗、预防、保健、康复等服务并能承担一定教学、科研任务的三级综合性医院，是旅顺口区的急救中心。医院现占地面积27872.96平方米，建筑面积24819.41平方米。住院部设有九个病区，配有先进的中央空调、中心供氧、中心负压及计算机网络系统。

  3、公园配套

  项目周边5公里范围内现有连心园、雁谷岚山公园、迎春公园、军港之夜主题公园、龙河公园、友谊公园6处公园配套。

  迎春公园位于旅顺口区顺山街，免费开放，一年中除了冬季，都有鲜花盛开，园中有松柏樱杏等很多种树木，是附近居民健身休闲的去处。

  4、其他配套

  项目周边1公里范围内现有水师营市场、人和市场、连兴大市场、老吴超市、新加坡花园超市、苏杭购物广场等多处商业配套。

  水师营市场位于旅顺口区营顺路556，经营各种农副产品批发、零售，距离周边小区位置较近，且临近地铁，人流量大，为附近居民生活购物提供便利。

  【价格描述】：符合区域楼市单价

  1、价格现状

  项目现阶段参考单价约为8500元/㎡，参考总价约为70-120万元/套。

  据相关网站公布的最新数据，该项目所在区位新房均价约8568元/㎡，二手房均价约7773元/㎡。相比之下，中梁御首府符合区域楼市单价，且该项目周边配套完善，产品规划和设计较周边二手房有较大提升，较为受到购房者青睐。

  2、价格潜力

  价格潜力：根据《大连2049城市愿景规划总报告》，要通过科创元素与战略性新兴产业的引入，进一步增强旅顺地区的发展动能。围绕康养旅游、生命健康产业，打造成为面向东北亚的文化旅游城、生命健康城，形成彰显大连文化品牌、凸显科技融合、军民融合理念的生态文明示范区、产业转型升级示范区。统筹考虑渤海海峡通道的登陆与选线空间，提前预留相关的配套和发展空间，建设面向未来的环渤海交通物流枢纽。同时强化区内山水生态格局的保护，以“生态+”探索新经济的发展模式。在此背景下，可以说区域房产价值仍具有上升空间。

  项目位于水师营综合市场东侧东侧，生活配套设施成熟，且项目规划园区主题丰富，活动区域占地面积大，满足全年龄段业主休闲需求，项目保值乃至增值预期客观是存在的。

  【项目亮点】

  品牌房企，住宅品质有保障

  中梁控股集团是一家快速发展的大型综合房地产开发商，项目已拓展至中国20多个省市的150余座城市，成功开发了500余个项目。在大连，中梁打造了中梁御首府与中梁观澜壹号院项目，均受到购房者的认可。

  “五悦吾家”景观建造标准体系

  中梁御首府延续中梁的“五悦吾家”景观建造标准体系，大区景观设计以人为本把“家”扩展到“家园”，以社区作为纽带和平台营造生活空间，如人性关怀系统，从标识字符、石阶坐凳的布置，满足随时随地游赏的需求。

  【项目不足】

  D1区7#和10#住宅楼北侧规划分别有一部可以由室外通入地下车库的电梯，可能会有人流集中的情况，对临近住户造成噪音或视线等影响。