乐居买房讯 毛洪禹 9月29日，大金（2021）-54号地块的使用权在大连市国有土地使用权交易中心成功出让，龙湖竞得宗地。对此，大连新峰高级分析师常智慧评价称，宗地未来开发的类别墅将具有一定的稀缺性，是项目的重要价值点之一。
常智慧表示，地块位置较好，临近金石滩旅游度假区、发现王国、地铁3号线等配套。宗地容积率为1.0-1.1，未来将以舒适洋房及别墅产品为主，而龙湖一直以来都擅长打造低密产品，预计该项目将成为金石滩板块品质项目的新标杆。目前金石滩板块在售别墅项目以商墅为主，该宗地开发的类别墅将具有一定的稀缺性，成为项目的重要价值点之一。
“受疫情影响，金石滩板块的外地购房者有所减少，成交客户中有40%来自于开发区主城区的改善及养老客户。随着开发区小窑湾板块市场热度高，品牌开发商项目聚集，板块规划红利多，将分流金石滩板块潜在住宅客户，板块之间竞争压力大。”常智慧谈到，“目前金石滩板块以洋房为主，且存在一定的价格优势，如果价格优势丧失，则小窑湾板块的分流将加剧。”
此外，常智慧认为，本次供应地块3857元/㎡的楼面地价高于2020年金石滩集中供应的7宗居住用地（楼面地价2495-3610元/㎡），相比2018年华润摘得的华润海上东方项目地块，楼面价高出1000元/㎡左右，本地块拿地成本高于竞品。目前金石滩板块普通住宅（以洋房为主）2020年、2021年的价格分别是9530元/㎡、9385元/㎡，在销售价格整体持平状态下，该宗地楼面地价上涨，项目销售要么维持板块现有价格水平导致利润空间降低；或者通过附加值、户型设计、园区规划等多方面提升产品溢价能力，但溢价导致销售价格走高又将会影响项目的去化速度和销售周期。项目需要在保证利润率和去化周期之间进行权衡和选择。
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