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日前，克而瑞研究中心对大连等22城城中村改造模式、规模与行业影响进行了探析。

内容显示，以“城市家庭户结构与人口结构相同”、“所有自建住房均位于城中村中”、“租赁自建房的外地居民忽略不计”等为前提条件，假设城中村的人均住房面积为城市人均住房面积的50%，按照行政区全域维度测算，大连自建房比例约为20.73%，城中村人口量约为108万，城中村建筑面积总计1847万平方米。

若按照主城区（剔除下辖县市）维度测算，大连自建房比例约为6.32%，城中村人口量约为33万，城中村建筑面积总计563万平方米。

若按照房价高于城市均价行政区维度测算，大连自建房比例约为1.11%，城中村人口量约为6万，城中村建筑面积总计98万平方米。

基于此，假设拆建比固定为 2，如果改造周期为 7 年，拆旧比为 20%，三种测算方法下，大连城中村改造带来的每年新建商品房建筑面积则分别约为105万平方米、32万平方米和6万平方米。按 2022 年大连商品房销售面积362万平方米计算，分别占全市商品房销售面积的29.01%、8.84%和1.66%。若拆旧比提升至 50%，而改造周期缩短至5年，则大连城中村改造带来的每年新建商品房建筑面积占全市商品房销售面积的比例将分别达到102.04%、31.10%和5.41%。

“若拆旧比限制松动，同时缩短改造周期，对新房销售的拉动将大幅提升。”克而瑞研究中心指出，城中村改造作为城市更新的重要部分，通过增加保障性住房供应，不仅可以改善市场供给结构和提升居住质量，还将在房地产新发展模式建设中发挥重要作用，并通过与保障性租赁住房结合，盘活低效使用的资源，完善住房的多层次供应体系。

例如，深圳统租房就是城中村改造与建设保障性住房相结合的产物。2018年，深圳愿景微棠商业管理有限公司与元芬新村股份有限公司达成战略合作，通过整村统租并改造为长租公寓的形式实施城中村改造。据统计，全村楼房总栋数共259栋，有三分之一以上栋数业主与微棠完成签约改造，不仅焕新了整体面貌，又为房东提供长期稳定租金收益，还可实现政府保障性租赁住房供应目标，实现了多方共赢。

而就大连而言，城中村村改造步伐亦在逐步加快。据悉，截至今年8月初，金普新区已经启动划定城中村改造范围、初步划定改造单元、改造单元动迁摸底等9项工作，并初步确定向应公园周边改造项目、港铁西区改造项目、南部城区改造项目等首批8个试点项目。

其中，向应公园作为金州城区核心景观区，周边商业网点、交通网络密集，附近部分居民生活区及商业设施建筑老旧、配套缺失、环境脏乱，但被纳入城中村改造项目后，其将立足城市发展总体规划和金州历史文脉，集合城市记忆、重现城市文化、彰显城市新貌，打造城市新地标。

在克而瑞研究中心看来，随着我国城镇化水平逐步提升，虽说城中村改造对于地产销售的拉动作用会远远低于棚改货币化安置，但其作为房地产行业向新模式转型的必要一环，对于超大特大城市也将带来深远影响，除有望提升土地利用效率、满足城市居民提升居住环境及完善配套等需求外，对于市场化主体房企而言也意味着新的机会。