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  楼市苦寒冬久矣。始于去年三季度，几乎横扫房地产市场的冷锋，能否在虎年春天有所收敛，是各方普遍关心的话题。天猫好房“探春”百城楼市企划，直击行业痛点、聚焦用户所需，推出“三问楼市”系列报道。

  乐居买房 陈天赐 发自北京

  2021年，房地产市场区域分化态势延续，几大地区之间、各能级城市之间，供应体量、成交规模、土地出让等方面差异愈发明显。2022年春季，处在调整期的房地产市场是否会进一步分化？新一年楼市的大致走向，又是否可从中窥见一二？

  一、三线供应“拉跨”，二线城市能否领衔翻盘？

  相较于去年，今年疫情影响范围缩小，返乡人次有了明显增加。同时，越来越多利好楼市的信号出现， LPR双降、信贷松绑、顶层喊话“春节买房”……

  然而，就在这“天时地利”的情况下，返乡置业却再次遇冷。以往年春节成交较为火热的三四线城市，如昆山、洛阳、开封等为例，今年成交同比下滑均达30%以上，售楼处到访量也屡创新低，有些楼盘甚至一天仅有1组客户光顾。

  新房供应端的普遍缩水，是造成上述现象的主因之一，一线、三线城市春节供应量同比分别下降9%、46%，北京、温州等城有小幅放量。

  而二线热门城市的情况则明显不同，西安、苏州、昆明、宁波等地供应量均有翻倍增长。同时，从整体看，二线城市春节前后两周的供应量也是所有能级城市中唯一没有下降的，较2019年还增加20%。

  从供应看楼市，一定程度上可以了解房企对市场的期望值。就目前来看，二线热点城市依然是大部分房企着力进攻的阵地，这无疑有助于当地楼市的回暖。

  不过，尽管有二线城市放量“托底”，春节楼市遇冷的情况也没有明显好转。据克而瑞统计，40个重点城市在2021年1月31日-2月6日春节周期间成交量仅为44.5万平方米，环比下降84%，同比下降40%，与2019年同期相比降幅也达到了13%。

  主要原因，还是利率调整周期长，去化有限，购房者对市场信心不足，持币观望。以二线城市为例，苏州、合肥、南京等节后才开始放宽利率，市场需要一定时间适应。

  综合来看，供应主导成交的市场属性使得短期成交仍存在一定的释放空间，同时得益于去年下半年层层加码，投资客退场，居民购房已复归理性；再加上节后各地陆续出台的宽松政策，以及核心城市旺盛的购买潜力，二线城市房地产率先回暖的趋势更被看好。

  土地供需同样低开 首批集中供地能否传递信心？

  从新房供应可以看到短期内房企对市场的信心，而从土地供应则能看到以年为单位的楼市变动。

  虽然近期政策环境明显改善，但各能级城市成交量价均出现同环比下降，土地流拍现象也较为严重。从目前全国土地供需来看，至少一季度，房地产市场依旧“艰难”。

  据克而瑞统计，2022年1月全国土地市场供需双双大降，当月全国经营性土地供应总建筑面积仅为9485万平方米，成交建筑面积仅为7851万平方米，环比分别下降39%和84%，土地供应量是2019年以来最低的一个月。

  分能级看，1月，一三城市溢价率环比均下滑，二线城市受成交主力宁波第三轮供地热度回升影响、溢价率环比上涨3.2%；春节后首周，受上海、杭州多宗商办用地高溢价成交影响，整体平均溢价率回升至8%。

  不过，依然有部分二线城市流拍现象较为严重，大连、哈尔滨等城流拍率达20%以上。以大连为例，1月份主城区计划出让的5幅宅地全部因无人竞价而流拍，土地市场明显遇冷。

  从根本看，房企偿债压力大，“一线城市没钱拿、三四线城市不敢拿”情况突出，加之今年收并购及项目合作机会涌现，拿地热情被进一步压制，预计土地成交端在2022上半年难有显著回暖。

  进入三月后，2022年首批集中供地计划将陆续出炉，如果在地价设置、政策倾斜方面迎来更多利好，让企业获得较为合理的利润预期、吸引更多民营企业参与，房企投资也将会迎来结构性回暖。这对房企恢复市场信心至关重要。

  而对于购房者而言，通过土地看楼市或许有些复杂枯燥；如何选对区域、找准项目，在市场低位寻求出手时机，是大家更为关心的话题。天猫好房日前推出“探春”百城特别企划，传递楼市最新动态，剖析置业热点区域，探访推介品质好盘，为广大购房者春季置业提供强劲助力。活动将持续至二月底，近期有购房意愿者不妨关注一二。（完）